Duración del contrato de alquiler

Firmas un contrato de alquiler "por un año" y das por hecho que dentro de doce meses todo termina. Pues no siempre es así. En un alquiler de vivienda habitual, lo que pone el papel y lo que dice la ley no siempre coinciden, y esa diferencia es la que genera la mayoría de los conflictos entre propietarios e inquilinos que vemos en el despacho.

Si eres propietario, necesitas saber cuándo puedes recuperar tu vivienda y qué te puede costar. Si eres inquilino, conoce tus derechos en el alquiler y hasta cuándo puedes quedarte. En este artículo te explicamos de forma clara la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, con las novedades que han entrado en vigor en octubre de 2026.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

En la duración del contrato de alquiler de vivienda habitual, el plazo lo pactan las partes, pero el inquilino tiene derecho a quedarse un mínimo de 5 años si el propietario es una persona física, o 7 años si es una empresa.

Después de ese plazo mínimo del alquiler, el contrato puede prorrogarse automáticamente si nadie avisa de que quiere terminarlo. Y en algunos casos, el inquilino puede pedir prórrogas extraordinarias.

Ojo a un detalle que lo cambia todo: la fecha en que se firmó el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha cambiado varias veces la duración del contrato de alquiler, y cada contrato de arrendamiento urbano se rige, en general, por la ley vigente cuando se firmó. A grandes rasgos, estos son los plazos de la ley de alquileres según la fecha del contrato:

Contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019: 3 años de duración mínima más 1 de prórroga.
Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019: 5 años (o 7 si el propietario es empresa) más 3 de prórroga tácita.
Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley de Vivienda): se añaden las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y por zona tensionada.
Octubre de 2026: nuevas reglas sobre prórrogas, preaviso e indemnización (te lo contamos más abajo).

La duración mínima del contrato de alquiler: 5 o 7 años aunque firmes por menos

Es el punto que más sorprende a los propietarios. Aunque en el contrato pongas "duración de un año", si el inquilino vive allí de forma habitual, el contrato se prorroga obligatoriamente año a año hasta llegar a los 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).

Esta prórroga es un derecho del inquilino o arrendatario, no del propietario:

El inquilino puede decidir no seguir. Basta con que avise con al menos 30 días de antelación antes de que termine el contrato o cualquiera de sus prórrogas anuales.
El propietario no puede negarse a prorrogar durante esos 5 o 7 años, salvo en el caso de necesidad que veremos más adelante.

¿Y si el contrato es de más de 5 años?

Se puede pactar una duración mayor (6, 8, 10 años...). En ese caso, el contrato dura lo pactado y el propietario no puede alegar necesidad de la vivienda para terminarlo antes.

¿Y si el contrato no dice nada sobre la duración?

Si no se fijó la duración del arrendamiento de vivienda o es indeterminada, se entiende que el contrato es de un año, y a partir de ahí se aplican las mismas prórrogas obligatorias.

Finalización del contrato de alquiler: qué pasa cuando se cumplen los 5 o 7 años

Aquí es donde más ha cambiado la ley en cuanto a la prórroga del contrato de alquiler.

Régimen hasta ahora: prórroga tácita del alquiler de hasta 3 años

Hasta el 1 de octubre de 2026, cuando se cumplían los 5 o 7 años, si ninguna de las partes avisaba de que no quería renovar, el contrato se prorrogaba por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Para evitarlo, el propietario tenía que avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses.

Nuevo régimen desde el 2 de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 27/2026, publicado en el BOE el 1 de octubre, cambia esta regla de forma importante:

Prórrogas de 5 o 7 años. Pasado el plazo mínimo, si nadie avisa, el contrato se prorroga por nuevos períodos de 5 años (o 7 si el propietario es empresa).
Plazo de preaviso del propietario: 6 meses. El plazo de preaviso del inquilino sigue siendo de 2 meses.
Indemnización al inquilino. Si el propietario decide no renovar, como regla general tendrá que pagar al inquilino al menos 12 mensualidades de la renta de una vivienda similar, y nunca menos de una mensualidad por cada año de residencia.
Excepciones. No hay indemnización, entre otros casos, si el propietario necesita la vivienda para él o determinados familiares (siempre que sea persona física), si el inquilino tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio o si ambas partes firman un contrato nuevo. La causa debe explicarse por escrito en el preaviso.
Contratos que ya están en vigor. El nuevo sistema se aplica también a los contratos actuales para los vencimientos posteriores a su entrada en vigor, con reglas transitorias. Si tu contrato ya está dentro de una prórroga del sistema anterior, sigue en ella hasta que termine.

Importante: es un real decreto-ley y el Congreso debe convalidarlo. Si no lo hace, decae y volvemos al régimen anterior. Ya pasó en abril de 2026 con otro decreto de alquiler. Por eso, si tienes un vencimiento cerca, conviene revisarlo con un abogado antes de mover ficha.

¿Qué es la tácita reconducción en el alquiler?

Cuando se han agotado todas las prórrogas legales y el inquilino sigue en la vivienda con el consentimiento del propietario (por ejemplo, porque sigue pagando y nadie dice nada), surge un contrato nuevo con las mismas condiciones, pero regido por el Código Civil: si la renta es mensual, el contrato se renueva mes a mes. Es una situación con menos seguridad jurídica para el inquilino y que genera muchas dudas, así que conviene tenerla clara.

Prórroga extraordinaria del alquiler: cuándo puede el inquilino alargar el contrato

Además de las prórrogas ordinarias, hay varios supuestos en los que el inquilino puede pedir más tiempo:

Prórroga por vulnerabilidad (hasta 1 año)

En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, al terminar el contrato, el inquilino en situación de vulnerabilidad acreditada puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta un año. Si el propietario es gran tenedor de vivienda, está obligado a aceptarla.

Prórroga en zona tensionada de alquiler (hasta 3 años)

Si la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales de hasta 3 años, que el propietario debe aceptar salvo excepciones (necesidad de la vivienda, nuevo contrato pactado...).

Prórroga extraordinaria de 2 años (Real Decreto-ley 26/2026)

En vigor desde el 1 de octubre de 2026:

Afecta a contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.
La tiene que pedir el inquilino. No es automática.
El inquilino debe estar al corriente de pago, y haberlo estado durante los 8 meses anteriores.
Se mantienen las condiciones del contrato.
El propietario puede negarse si han pactado otras condiciones, si han firmado un contrato nuevo o si necesita la vivienda para él o un familiar.
Si la vivienda está en zona tensionada, se aplica primero la prórroga de 3 años.

Rescisión del contrato de alquiler: ¿puede el inquilino irse antes de que termine?

Sí. Legalmente es lo que se llama desistimiento del contrato de alquiler:

Puede irse cuando hayan pasado al menos 6 meses de contrato.
Debe avisar al propietario con al menos 30 días de antelación.
Solo tendrá que pagar una indemnización por desistimiento si así se pactó expresamente en el contrato (como máximo, una mensualidad por cada año que quede por cumplir, prorrateada). Con el Real Decreto-ley 26/2026, en los contratos firmados desde el 1 de octubre de 2026 el inquilino puede desistir sin indemnización.

Si se va antes de los 6 meses sin acuerdo con el propietario, no es un desistimiento del inquilino, es un incumplimiento, y el propietario puede reclamarle los daños y perjuicios.

¿Puede el propietario recuperar la vivienda alquilada antes?

Solo en casos concretos. El más habitual es la necesidad de la vivienda: el propietario persona física puede recuperarla durante los primeros 5 años si la necesita como vivienda permanente para él, sus padres o hijos (familiares de primer grado) o para su cónyuge en caso de separación o divorcio. Requisitos:

Que haya pasado al menos el primer año de contrato.
Que se avise al inquilino con al menos 2 meses de antelación.
En contratos firmados desde marzo de 2019, que esa posibilidad esté recogida expresamente en el contrato.

Y cuidado: si el propietario o su familiar no ocupan la vivienda en los 3 meses siguientes, el inquilino puede elegir entre volver a la vivienda o ser indemnizado.

¿Qué pasa con el contrato si se vende el piso?

Vender el piso no termina el contrato. Desde la reforma de 2019, el comprador de una vivienda alquilada como vivienda habitual tiene que respetar el contrato durante al menos los 5 años (o 7) de duración mínima, aunque el alquiler no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto es clave si quieres vender una vivienda con inquilino: afecta al precio y a los plazos de la operación.

Duración de otros tipos de alquiler

Alquiler de temporada

Desde el 1 de octubre de 2026, el alquiler de temporada tiene reglas mucho más estrictas:

Solo cabe cuando el inquilino está fuera de su domicilio habitual por una causa real y justificada (trabajo, estudios, tratamiento médico...). La causa debe figurar en el contrato y le toca al propietario probarla.
La duración debe ser de más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
Si no hay causa, se superan los 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino, el contrato pasa a considerarse de vivienda habitual, con sus 5 o 7 años de duración mínima.
Los contratos de temporada firmados antes del 1 de octubre siguen con sus reglas hasta la fecha pactada.

En otras palabras: se acabó usar el contrato de temporada para esquivar la protección al arrendatario de vivienda habitual.

Duración del contrato de alquiler de local y otros usos distintos de vivienda

En el alquiler de un local, oficina, nave o cualquier otro uso distinto de vivienda, rige lo que pacten las partes. No hay duración mínima legal ni prórrogas obligatorias, por eso es tan importante redactar bien el contrato desde el principio.

Los errores más frecuentes sobre la duración de los contratos de alquiler

Pensar que "contrato de un año" significa un año. En vivienda habitual, el inquilino puede quedarse hasta 5 o 7.
Avisar por WhatsApp. Un mensaje puede servir como indicio, pero si la otra parte niega haberlo recibido, tienes un problema. Para comunicar que no renuevas, lo que da seguridad jurídica al propietario (y también al inquilino) es un burofax con certificación de contenido.
Avisar tarde. Un día de retraso en el preaviso de no renovación del alquiler puede suponer años de prórroga.
No incluir la cláusula de necesidad en el contrato y luego querer recuperar la vivienda para un hijo.
Disfrazar un alquiler de vivienda habitual como contrato temporal de vivienda. Ahora más que nunca, los tribunales y la ley lo van a tratar como lo que es.
Usar modelos de contrato descargados de internet sin adaptarlos a la ley vigente, que este año ha cambiado varias veces.

En EYCO Abogados, como abogados de arrendamientos urbanos en Madrid y Barcelona, llevamos más de 20 años asesorando a propietarios e inquilinos, y algo tenemos claro: la mejor forma de evitar problemas al finalizar el alquiler es un buen contrato y un preaviso hecho a tiempo y bien. Eso es lo que da tranquilidad a propietario e inquilino.

Atendemos en nuestras oficinas de Madrid y Barcelona, y online en toda España.

Preguntas frecuentes sobre la duración del contrato de alquiler

¿Se puede hacer un contrato de alquiler por un año?

Sí, se puede, pero si es vivienda habitual el tiempo mínimo del contrato de alquiler sigue siendo de 5 años (o 7 si el propietario es empresa), porque el inquilino podrá prorrogarlo año a año.

¿Cuánto tiempo antes tengo que avisar si no quiero renovar el contrato de alquiler?

Como propietario, 4 meses en el régimen anterior y 6 meses con el Real Decreto-ley 27/2026 (si se convalida). Como inquilino, 2 meses al terminar el plazo mínimo, y 30 días durante las prórrogas anuales de los primeros años.

¿Me pueden echar del piso si el propietario lo vende?

No durante la duración mínima de 5 o 7 años. El comprador tiene que respetar el contrato.

¿El contrato se renueva solo si nadie dice nada?

Sí. Si nadie avisa en plazo, el contrato se prorroga. Por eso el aviso de no renovación del alquiler es tan importante.

¿Qué pasa si mi contrato es anterior a 2019?

Se rige por la ley vigente cuando lo firmaste, que puede tener plazos distintos (por ejemplo, 3+1 años). Te recomendamos revisarlo con un abogado.

¿Las nuevas normas de octubre de 2026 afectan a mi contrato actual?

En gran parte sí, sobre todo en los vencimientos futuros, pero depende de la fecha de tu contrato y de en qué fase esté. Además, ambos decretos están pendientes de convalidación en el Congreso.