Qué es la extinción de condominio: guía para dejar de compartir una vivienda

Heredaste un piso con tus hermanos. O compraste casa con tu pareja y ahora cada uno va por su lado. O invertiste con un amigo en un apartamento y ya no queréis seguir juntos. En todos estos casos pasa lo mismo: hay una copropiedad de la vivienda, con varios dueños, y alguien quiere poner fin a esa situación.

Bien hecha, es una solución más económica que la compraventa para que uno de los propietarios se quede con el 100% del inmueble y tenga el control total sobre la propiedad. Mal hecha, puede acabar costando miles de euros de más en impuestos. En esta guía te contamos qué es, cuándo se puede usar, cuánto cuesta y en qué errores cae la mayoría de la gente.

¿Qué es una extinción de condominio?

Un condominio (también llamado proindiviso o copropiedad) es la situación en la que varias personas son dueñas de un mismo bien a la vez. El caso más habitual es el condominio de una vivienda: cada copropietario de la vivienda tiene una cuota de participación, por ejemplo un 50% o un 25%, pero no de una habitación concreta, sino de toda la casa.

La extinción de condominio (también llamada disolución de condominio o disolución del proindiviso) es el acto que permite poner fin a la copropiedad. ¿Qué significa extinción de condominio en la práctica? Que lo más habitual es que uno de los propietarios se quede con la vivienda entera y pague a los demás el valor de su parte.

La ley está de tu lado. El Código Civil regula esta cotitularidad como una comunidad de bienes, y su artículo 400 dice que nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Cualquiera de los dueños puede pedir en cualquier momento que se divida.

Y como una vivienda no se puede partir en trozos, la solución suele ser una de estas dos:

• Uno se queda con todo y compensa económicamente a los demás. Así, el resto puede dejar de ser copropietario sin vender la vivienda a un tercero.
• Se vende a un tercero y el dinero se reparte según el porcentaje de cada uno.

Diferencia entre extinción de condominio y compraventa

Aquí está la ventaja fiscal de la extinción de condominio, y la clave de por qué conviene hacerlo bien:

La diferencia en una vivienda media puede ser de varios miles de euros.

¿En qué casos se hace una extinción de condominio?

Los casos que más vemos en el despacho son estos:

• Herencias. La extinción de condominio entre hermanos es de los casos más habituales y sirve para simplificar el reparto del patrimonio familiar: uno quiere quedarse con la casa y los demás prefieren el dinero.
• Divorcios y separaciones. En la extinción de condominio por divorcio, uno de los dos se queda con la vivienda y compensa al otro. Ojo: la extinción de condominio entre cónyuges se aplica cuando compraron la casa en separación de bienes. Si estaban en gananciales, lo que toca es liquidar la sociedad de gananciales.
• Parejas de hecho o novios que compraron juntos y se separan.
• Amigos, familiares o socios que compraron un inmueble como inversión y quieren deshacer la operación.

Ojo con las herencias: si te estás preguntando cómo salir de una herencia con varios herederos y todavía no se ha hecho el reparto, lo que toca normalmente no es una extinción de condominio, sino la partición hereditaria. Son figuras distintas, con consecuencias fiscales distintas, y confundirlas es uno de los errores más caros que vemos.

Requisitos para que sea una extinción de condominio "de verdad"

Para que Hacienda la trate como extinción de condominio (y no como una compraventa, que tributa mucho más), se tienen que cumplir varias condiciones:

1. Tiene que tratarse de un bien indivisible. Un piso lo es. Una finca rústica grande que se puede dividir, no siempre.
2. La copropiedad tiene que desaparecer, normalmente con la adjudicación a un solo propietario. Si hay tres hermanos y uno sale pero los otros dos siguen compartiendo, no hay extinción total. El Tribunal Supremo considera ese caso una venta de cuotas y tributa por ITP, igual que una compraventa.
3. La compensación económica tiene que ser equivalente al valor real de la parte de cada uno.
4. Se formaliza en escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que da plena seguridad jurídica sobre el inmueble.

Cómo se hace una extinción de condominio paso a paso

Extinción de condominio de mutuo acuerdo

1. Acuerdo entre los propietarios. Dejar claro desde el principio quién se queda con la vivienda y cuánto paga a los demás es la mejor forma de evitar conflictos entre copropietarios.
2. Valoración del inmueble. Lo recomendable es una tasación, para fijar un precio justo y que cuadre con lo que Hacienda va a revisar (el valor de referencia de Catastro, si lo hay).
3. Revisión de la hipoteca, si la hay (te lo explicamos más abajo).
4. Firma de la escritura ante notario.
5. Pago de impuestos en el plazo legal.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Con acuerdo y la documentación en orden, el proceso puede resolverse en pocas semanas.

Extinción de condominio sin acuerdo: la vía judicial

¿Qué ocurre si un copropietario no quiere vender ni llegar a un acuerdo? Que el camino es la vía judicial: la acción de división de la cosa común (la clásica actio communi dividundo). Se presenta una demanda de división de cosa común en el juzgado del lugar donde está la vivienda y, si nadie quiere o puede quedarse con ella, el juez acaba ordenando la venta del bien común en subasta pública.

El procedimiento judicial de extinción de condominio es más lento (puede alargarse uno o dos años) y en subasta la vivienda suele venderse por debajo de su valor de mercado. Por eso, antes de llegar ahí, siempre merece la pena intentar resolver sin ir a juicio, con una negociación bien planteada. Muchas veces la sola posibilidad de ir a juicio es lo que desbloquea el acuerdo.

Extinción de condominio: qué impuestos se pagan

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Es el impuesto principal. Lo paga quien recibe la adjudicación del inmueble, es decir, quien se queda con la vivienda. Desde 2018 el Tribunal Supremo dejó claro que se paga solo por la parte que se adquiere, no por el valor total del inmueble.

El tipo depende de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid es el 0,75% y en Cataluña el 1,5%.

Ejemplo práctico del AJD en una extinción de condominio: dos hermanos heredan un piso valorado en 300.000 € al 50%. Uno se queda con la vivienda y paga 150.000 € al otro.

• En Madrid: 150.000 € × 0,75% = 1.125 € de AJD.
• En Cataluña: 150.000 € × 1,5% = 2.250 € de AJD.

Si se hubiera planteado como compraventa, el ITP en Madrid (6%) serían 9.000 €.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En principio no se paga. Mucha gente lo busca como exención de ITP en la extinción de condominio, aunque técnicamente es una "no sujeción". La ley no la considera una transmisión. Pero el ITP aparece si la operación no cumple los requisitos: extinción parcial, compensación desproporcionada o exceso de adjudicación que se podría haber evitado.

Extinción de condominio y plusvalía municipal

En una extinción de condominio "pura", no se paga, porque no se considera una transmisión. Sí se pagaría si la vivienda se vende a un tercero.

IRPF en la extinción de condominio: qué paga el que sale

Este es el punto que más sorprende. El Tribunal Supremo estableció en 2022 que el propietario que recibe el dinero puede tener que declarar en su renta una ganancia patrimonial por la extinción de condominio si la vivienda vale hoy más que cuando se adquirió. Conviene calcularlo antes de firmar, no después.

Extinción de condominio con hipoteca: ¿qué pasa con el préstamo?

Una hipoteca sobre una vivienda en copropiedad es lo más habitual en divorcios y separaciones. Hay que tener clara una cosa: la escritura de extinción de condominio no te libera de la hipoteca por sí sola. Si el banco no da su visto bueno, el que sale de la vivienda sigue siendo deudor del préstamo.

Las opciones más comunes son:

• Novación hipotecaria para que el préstamo quede a nombre de quien se queda con la casa (el banco estudiará si puede pagarla solo).
• Subrogación o nueva hipoteca en otra entidad.
• Vender la vivienda y cancelar el préstamo con el dinero de la venta.

Lo ideal es negociar con el banco antes de firmar la extinción, no después.

Errores más comunes (y caros)

• Confundir extinción de condominio con partición de herencia.
• Hacer una extinción parcial pensando que tributa igual que una total.
• Fijar un precio muy por debajo del valor real y recibir después una comprobación de Hacienda.
• Olvidarse del IRPF del que vende su parte.
• Firmar sin haber resuelto antes la hipoteca.
• No aprovechar bonificaciones autonómicas que existen en algunos casos (jóvenes, víctimas de violencia de género, municipios pequeños...).

Cuánto cuesta una extinción de condominio: gastos e impuestos

Además de los impuestos, los gastos de una extinción de condominio son:

• Notaría.
• Registro de la Propiedad.
• Tasación del inmueble.
• Honorarios del abogado.

El coste total depende del valor de la vivienda, de la comunidad autónoma y de lo complicado que sea el caso. Lo que sí podemos decirte es que un buen planteamiento previo suele ahorrar bastante más de lo que cuesta.

Somos abogados y economistas especializados en herencias, patrimonio y fiscalidad. Eso nos permite ver tu caso desde el punto de vista legal y fiscal a la vez, que es justo donde se juegan los euros en una extinción de condominio.

Y si al final la mejor opción es vender, tenemos inmobiliaria propia dentro del grupo. Tú no tienes que ir de un sitio a otro: nos ocupamos de todo para que ganes tranquilidad y cierres la copropiedad sin sobresaltos.

Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio

¿Puedo obligar a los demás propietarios a hacer la extinción de condominio?

Sí. Nadie está obligado a seguir en una copropiedad: cualquiera puede salir del proindiviso cuando quiera. Si no hay acuerdo, puedes acudir a los tribunales con la acción de división de la cosa común.

¿Cuánto tarda extinguir un condominio?

Con acuerdo, unas semanas. Si hay que ir a juicio, entre uno y dos años aproximadamente.

¿Quién paga los impuestos?

El AJD lo paga quien se queda con la vivienda. El IRPF, si hay ganancia, lo declara quien recibe el dinero.

¿Se puede hacer si la casa tiene hipoteca?

Sí, pero necesitarás el acuerdo del banco para que quien sale deje de ser deudor.

¿Es lo mismo que una compraventa?

No. En la extinción de condominio no se crea una propiedad nueva, se reorganiza una que ya existía. Por eso tributa mucho menos.