Contrato de arras: qué es

Has encontrado el piso que buscabas, o por fin tienes comprador para tu vivienda. En todo proceso de compraventa inmobiliaria, antes de ir al notario casi siempre llega el mismo paso: firmar un contrato de arras, el acuerdo previo a la compraventa. Es un documento corto, a veces de dos páginas, y por eso mucha gente lo firma con el modelo que le pasa la inmobiliaria sin leerlo con calma.

Y ahí empiezan los problemas: el contrato de arras decide qué pasa con tu dinero si algo se tuerce: si el banco no concede la hipoteca, si el vendedor recibe una oferta mejor o si aparece una carga en el piso que nadie había mencionado. En este artículo te explicamos, de forma clara, qué es un contrato de arras, qué tipos hay y en qué fijarte para que merezca la pena firmar arras y lo hagas con tranquilidad.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un precontrato de compraventa: un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que ambos se comprometen a firmar la escritura del inmueble más adelante. Para demostrar que el compromiso va en serio, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de compra. Eso es, precisamente, lo que son las arras: el dinero que se entrega como señal.

Dicho de forma sencilla: es una reserva con consecuencias. El comprador gana tiempo para organizar la financiación con la tranquilidad de que la vivienda no sigue en el mercado, y los dos saben qué ocurre si uno de ellos no cumple.

Las arras están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, aunque en la práctica el contenido de cada contrato depende en gran medida de lo que las partes pacten por escrito. Por eso la redacción importa tanto: es lo que crea un marco seguro para la compra de vivienda.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

Funciona como garantía de la operación inmobiliaria y sirve principalmente para tres cosas:

• Asegurar el compromiso de compraventa. El vendedor se compromete a no vender a otra persona y el comprador a seguir con la compra. Para quien compra, es la forma de evitar que otro comprador se adelante.
• Dar un plazo para preparar la compraventa. Normalmente el comprador necesita semanas para cerrar la hipoteca, tasar la vivienda o reunir el dinero.
• Fijar las reglas si alguien se echa atrás. Deja claro qué pasa con la señal entregada y qué puede reclamar cada parte.

Tipos de contrato de arras

Este es el punto más importante del artículo. Existen tres tipos de arras, no todos funcionan igual y confundir uno con otro puede costarte mucho dinero.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más habituales en la compraventa de vivienda y las que regula el artículo 1454 del Código Civil. Si firmas un contrato de arras penitenciales, cualquiera de las dos partes puede desistir de la operación, pero con un coste:

• Si se echa atrás el comprador, pierde el dinero entregado.
• Si se echa atrás el vendedor, tiene que devolver el doble de las arras que recibió.

Son las que la mayoría de la gente tiene en mente cuando habla de "arras", porque dan flexibilidad para desistir. Pero ojo: si usas un contrato de arras penitenciales modelo, comprueba que diga de forma clara que son penitenciales, normalmente citando el artículo 1454, porque los tribunales lo exigen. Si no se especifica bien, el contrato puede interpretarse como otro tipo de arras.

Arras confirmatorias

En un contrato de arras confirmatorias, la señal es simplemente un pago a cuenta del precio que confirma que el contrato existe. No dan derecho a echarse atrás.

Si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir que se firme la compraventa (incluso por vía judicial) o resolver el contrato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios. Cuando el contrato no deja claro el tipo de arras, lo habitual es que se interprete que son confirmatorias.

Arras penales

Funcionan como una penalización por incumplimiento del contrato. Si una parte no cumple, pierde la señal (o la devuelve duplicada, según lo pactado), pero la otra parte sigue pudiendo exigir que se firme la compraventa. Es decir, pagar la penalización no libera de la obligación. Son las menos frecuentes en compraventas de vivienda entre particulares.

En resumen: las penitenciales funcionan como una cláusula de desistimiento y puedes irte pagando; con las confirmatorias y las penales, no.

¿Cuánto dinero se entrega en concepto de arras?

La ley no fija un importe. Es un acuerdo entre las partes. En la práctica, en las arras de un piso el porcentaje habitual es el 10 % del precio, aunque puede moverse entre el 5 % y el 15 % del precio según la operación.

Ten en cuenta que son arras que se descuentan del precio final cuando se firma la escritura ante notario. No es un gasto adicional, es un anticipo del precio.

¿Y si el contrato de arras se paga en efectivo? Mejor no. Paga siempre mediante transferencia bancaria o cheque bancario, y que en el contrato conste cómo y cuándo se ha pagado.

¿Qué debe incluir un contrato de arras de vivienda?

Un buen contrato de arras debe recoger, como mínimo:

1. Los datos completos de comprador y vendedor. Si hay varios propietarios (por ejemplo, varios herederos), deben firmar todos. Y si es un contrato de arras firmado por inmobiliaria en nombre del vendedor, pide que acredite por escrito que tiene autorización para hacerlo.
2. La identificación del inmueble en el contrato, con su referencia catastral y datos registrales.
3. El precio total de la compraventa y la cantidad entregada como arras.
4. El tipo de arras, dicho de forma expresa. Si son penitenciales, conviene citar el artículo 1454 del Código Civil.
5. El plazo del contrato de arras, es decir, la fecha máxima para firmar la escritura pública de compraventa.
6. Las cargas y gravámenes del inmueble: si tiene hipoteca pendiente, embargos u otras cargas y quién se hace cargo de cancelarlas.
7. El reparto de gastos e impuestos de la compraventa.
8. Las condiciones especiales, como que la compra quede sujeta a la concesión de la hipoteca.

Antes de firmar, pide siempre una nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta pocos euros y te dice quién es el propietario real y si la vivienda tiene cargas.

¿Qué pasa si alguien no cumple el contrato de arras?

• Si el comprador se echa atrás: Con arras penitenciales, pierde la cantidad entregada y el vendedor puede quedársela. Así se busca proteger los intereses del vendedor, que ha retirado el piso del mercado. Con arras confirmatorias, el vendedor puede exigirle que compre o reclamarle daños y perjuicios.
• Si el vendedor se echa atrás: Con arras penitenciales, debe devolver el doble de lo recibido. Un ejemplo: contrato de arras con una señal de 20.000 euros; si el vendedor se echa atrás, tiene que devolverle al comprador 40.000. Con arras confirmatorias, el comprador puede exigir judicialmente que se firme la venta.
• Si el banco no concede la hipoteca: Es una de las situaciones más frecuentes y también de las que más disgustos da. Si el contrato no dice nada, que el banco deniegue el préstamo no te libera automáticamente: podrías perder las arras.

Por eso, si vas a financiar la compra, lo recomendable es incluir una condición suspensiva de hipoteca, es decir, una cláusula que condicione la operación a su concesión, con un plazo concreto y la obligación de acreditar la denegación. Así, si el banco dice que no, recuperas tu dinero. Es la mejor forma de proteger los intereses del comprador.

Contrato de arras e impuestos

Firmar un contrato de arras no obliga a pagar impuestos por sí mismo. Los impuestos de la compraventa (ITP o IVA, según el caso) se pagan cuando se firma la escritura.

Donde sí hay efectos fiscales es cuando la operación se cae. Por ejemplo, si el vendedor se queda con las arras porque el comprador desiste, ese dinero tiene que declararlo en su IRPF como ganancia patrimonial. Es un detalle que mucha gente desconoce hasta que llega la declaración de la renta.

Errores habituales al firmar un contrato de arras

• Firmar un contrato de arras modelo descargado de internet sin adaptarlo a tu caso.
• No especificar el tipo de arras o redactarlo de forma ambigua.
• No pedir la nota simple y descubrir cargas después de pagar.
• No condicionar la compra a la hipoteca cuando se necesita financiación.
• Fijar un plazo máximo para escriturar demasiado corto, que luego no da tiempo a cumplir, sin prever una prórroga del contrato de arras.
• Que no firmen todos los propietarios, algo muy común cuando la vivienda es de varios hermanos o herederos.

¿Y si vas a vender una vivienda heredada?

Es una situación muy habitual y requiere especial cuidado. Antes de firmar arras sobre un piso heredado conviene tener claro que:

• La herencia debe estar aceptada y la vivienda inscrita a nombre de los herederos antes de la escritura de venta.
• Deben estar de acuerdo y firmar todos los herederos.
• Hay que prever impuestos como la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF.

Si firmas el contrato de arras de venta del piso sin tener la herencia resuelta y el plazo vence antes de poder escriturar, podrías acabar devolviendo el doble de lo recibido. En EYCO ABOGADOS somos especialistas en herencias y contamos con inmobiliaria propia dentro del grupo, así que podemos ocuparnos de todo el proceso en el mismo sitio: la herencia, los impuestos y la venta.

Un contrato de arras bien redactado protege tu dinero. Uno mal redactado puede costarte miles de euros, por eso compensa pedir asesoramiento profesional antes de firmar. En EYCO ABOGADOS llevamos más de 20 años asesorando a familias y empresas en operaciones inmobiliarias, herencias y fiscalidad, y lo hacemos con un trato cercano y sin tecnicismos innecesarios.

Tú te quedas tranquilo y nosotros nos ocupamos de todo.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras para comprar una vivienda?

No es obligatorio, pero sí recomendable. El contrato de arras en la compraventa de vivienda tiene sentido sobre todo cuando pasa un tiempo entre el acuerdo y la firma ante notario.

¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?

No. Igual que cualquier documento privado de compraventa, no necesita notario: en un contrato de arras entre particulares, basta con que lo firmen comprador y vendedor. Aun así, conviene que lo revise un abogado.

¿Qué diferencia hay entre arras y reserva?

La reserva del inmueble suele ser una cantidad pequeña para que la inmobiliaria retire el piso del mercado unos días. Las arras son un compromiso firme entre comprador y vendedor, con consecuencias económicas si alguien incumple.

¿Se pueden recuperar las arras?

Depende del tipo de arras, de lo pactado y de quién provoque la rescisión del contrato. Si el vendedor incumple, o si existe una cláusula que te protege (por ejemplo, por denegación de la hipoteca), sí. Si desistes tú sin motivo previsto en el contrato, lo normal es perder la señal entregada.

¿Qué plazo suele tener un contrato de arras?

Desde la firma de arras hasta la escritura suelen pasar entre uno y tres meses. Un plazo de 90 días es habitual cuando el comprador necesita hipoteca, aunque depende de cada operación y del tiempo que tarde en conseguir la financiación.