Qué es la nuda propiedad: guía clara con ejemplos

Si has heredado una vivienda en la que sigue viviendo tu madre o tu padre o te han ofrecido comprar un piso "con inquilino vitalicio" a buen precio, seguramente te has topado con dos palabras que suenan raro: nuda propiedad. Y te habrás preguntado qué es una nuda propiedad y en qué te afecta.

Tranquilo, es más sencillo de lo que parece. ¿Qué significa nuda propiedad? Es ser dueño de algo sin poder usarlo ni disfrutarlo, porque ese derecho lo tiene otra persona, el usufructuario. Eres el propietario "sobre el papel" y recuperarás el uso completo cuando termine el usufructo.

En EYCO Abogados llevamos más de 20 años resolviendo herencias y operaciones con viviendas, y la nuda propiedad aparece en muchísimos de esos casos. En esta guía te lo contamos todo sobre la nuda propiedad: qué es, cómo funciona, qué derechos y obligaciones tienes, cuánto vale, qué impuestos implica y qué tener en cuenta si vas a comprar o vender.

La nuda propiedad y el usufructo: dos partes de una misma propiedad

La propiedad de un bien (una vivienda, un local, un terreno, unas acciones) se puede dividir en dos derechos. Es lo que se conoce como separación entre nuda propiedad y usufructo:

El usufructo: el derecho a usar el bien y quedarse con lo que produce. Por ejemplo, vivir en la casa o alquilarla y cobrar la renta.
La nuda propiedad: la titularidad del bien, pero "desnuda", es decir, sin ese derecho de uso y disfrute. Si te preguntas qué quiere decir nuda propiedad, la clave está en el latín: "nuda" significa desnuda, así que hablamos, literalmente, de una propiedad desnuda. Ese es el significado de nuda propiedad: tener la titularidad sin el uso.

Quien tiene la nuda propiedad es el nudo propietario y quien tiene el usufructo es el usufructuario. Cuando los dos derechos vuelven a estar en la misma persona, hablamos de pleno dominio o plena propiedad. Esa es la diferencia entre nuda propiedad y pleno dominio: el pleno dominio incluye la titularidad y el uso, y la nuda propiedad solo la titularidad.

No es una figura nueva: ya existía en el Derecho romano, y la nuda propiedad en España está regulada en el Código Civil, dentro de los artículos dedicados al usufructo (a partir del artículo 467).

Entre los ejemplos de nuda propiedad y usufructo, el más habitual es este: fallece el padre, la madre se queda con el usufructo de la vivienda familiar y los hijos reciben la nuda propiedad. Los hijos ya son dueños, pero no pueden entrar a vivir ni alquilarla mientras la madre mantenga su derecho. La clave: el nudo propietario tiene la propiedad, el usufructuario tiene el uso.

Cómo se llega a ser nudo propietario

Ya sabes qué es la nuda propiedad de una vivienda o de cualquier otro bien. Ahora, ¿cómo se llega a tenerla? Hay cuatro vías principales:

Herencia. Es la más común. El cónyuge viudo tiene por ley un derecho de usufructo sobre parte de la herencia y los hijos reciben la nuda propiedad de esa parte.
Testamento. El testador puede dejar el usufructo a una persona y la nuda propiedad a otra.
Donación de la nuda propiedad. Por ejemplo, unos padres que donan la vivienda a sus hijos pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en ella. Es una forma muy habitual de transmisión de patrimonio en vida.
Compraventa. Alguien compra solo la nuda propiedad y el vendedor se queda con el usufructo.

Si la herencia se rige por el derecho catalán, las reglas cambian. Por ejemplo, sin testamento, el viudo o la viuda tiene derecho al usufructo universal de la herencia, con posibilidad de conmutarlo. En nuestra sede de Barcelona vemos a diario cómo esta diferencia cambia por completo el reparto, así que conviene revisar qué derecho se aplica antes de dar ningún paso.

Derechos, obligaciones y gastos del nudo propietario

Derechos del nudo propietario: lo que puedes hacer

Vender, donar o hipotecar tu nuda propiedad sin pedir permiso al usufructuario. Quien la adquiera, o el banco si firmas una hipoteca sobre nuda propiedad, tendrá que respetar el usufructo igualmente, porque es un derecho real que va unido al bien.
Hacer obras y mejoras siempre que no perjudiquen al usufructuario.
Vigilar que el bien se conserva bien y exigir al usufructuario que lo cuide. En casos graves, incluso reclamar judicialmente.
Recuperar el pleno dominio cuando termine el usufructo.

Obligaciones del nudo propietario: lo que no puedes hacer

Vivir en la vivienda ni alquilarla. Mientras dure el usufructo, eso le corresponde al usufructuario. Solo podrías hacerlo si renuncia a su derecho o llegáis a un acuerdo por escrito.
Alterar la forma o el destino del inmueble si perjudica al usufructuario.

Por su parte, el usufructuario puede vivir en la casa o alquilarla, pero no puede venderla, porque el derecho de disposición es del nudo propietario: solo puede ceder su derecho de usufructo. Y si la alquila, ese contrato, por regla general, termina cuando termina el usufructo.

Cuánto vale la nuda propiedad y qué impuestos paga

A efectos fiscales (herencias y donaciones), la relación entre pleno dominio y nuda propiedad es sencilla: primero se calcula el valor del usufructo sobre el valor total del bien, y lo que queda es la nuda propiedad.

Usufructo vitalicio: 89 menos la edad del usufructuario, expresado en porcentaje, con un máximo del 70 % y un mínimo del 10 %.
Usufructo temporal: un 2 % del valor del bien por cada año de duración, con un máximo del 70 %.

Ejemplo de reparto entre usufructo vitalicio y nuda propiedad: una vivienda vale 200.000 € y la madre, usufructuaria vitalicia, tiene 75 años.

Usufructo: 89 − 75 = 14 % → 28.000 €
Nuda propiedad: 86 % → 172.000 €

Los hijos declararán en la herencia 172.000 €, no el valor de la vivienda completa.

Ojo, este es el valor fiscal. En una compraventa, el precio de la nuda propiedad lo marca el mercado y tiene en cuenta la esperanza de vida del usufructuario, el estado del inmueble y la zona. Por eso los pisos en nuda propiedad suelen venderse bastante por debajo de su valor en plena propiedad. Para quien compra, esa diferencia es la base de su incremento patrimonial a largo plazo.

Los impuestos de la nuda propiedad

Heredas la nuda propiedad: Impuesto de Sucesiones sobre su valor. Cuando fallece el usufructuario y se consolida el pleno dominio, puede haber que liquidar la parte correspondiente al usufructo.
Te donan la nuda propiedad: Impuesto de Donaciones.
Compras la nuda propiedad de una vivienda usada: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio.
Vendes la nuda propiedad: IRPF por la ganancia patrimonial, si la hay. En algunos casos, como mayores de 65 años que venden la nuda propiedad de su vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta.
Plusvalía municipal: puede aplicarse en la venta o la herencia, según el caso.

En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que acabas pagando depende mucho de la comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, las bonificaciones entre padres e hijos reducen mucho la cuota. Como somos abogados y economistas asesores fiscales, revisamos la parte legal y la fiscal a la vez, que es donde se evitan los sustos.

Comprar o vender la nuda propiedad de una vivienda

Vender la nuda propiedad es cada vez más habitual, sobre todo entre personas mayores. Te permite monetizar tu vivienda y seguir viviendo en tu casa el resto de tu vida. Estas son las claves para cada lado de la operación.

Si vendes

A favor:

Obtienes liquidez inmediata sin tener que mudarte.
Te sirve como complemento a la pensión o para cubrir gastos de cuidados y te da seguridad financiera en la vejez.
Es una compraventa ante notario, en escritura pública, sin cuotas mensuales ni deudas, lo que te da tranquilidad económica.
Puede tener ventajas fiscales si cumples los requisitos.

A tener en cuenta:

Dejas de ser dueño, así que tus herederos no recibirán esa vivienda. Conviene hablarlo en familia. Y si estás sin herederos y no sabes qué hacer con la vivienda, esta opción te permite disfrutar de su valor en vida.
Una vez vendida, solo recuperarías el pleno dominio si el comprador acepta revenderla o si se pactó algo especial en el contrato.
Si la vivienda tiene hipoteca, la venta de la nuda propiedad es posible, pero hay que decidir antes si se cancela con el dinero de la venta, si el banco lo acepta o si se subroga el comprador.

Si compras

A favor:

Comprar la nuda propiedad te permite adquirir la vivienda a un precio más asequible que la plena propiedad.
Una vivienda en nuda propiedad es una inversión inmobiliaria a largo plazo: se revaloriza y al final la tendrás completa.
No gestionas inquilinos ni pagas los gastos ordinarios mientras dura el usufructo. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), por ejemplo, lo paga el usufructuario, salvo que se pacte otra cosa.

A tener en cuenta:

Si compras una nuda propiedad con usufructo vitalicio, no sabes cuándo podrás usar la vivienda. Si el usufructuario vive muchos años, tu dinero queda inmovilizado mucho tiempo.
Asumes las reparaciones extraordinarias y dependes de que el usufructuario cuide el inmueble.

Hipoteca inversa vs nuda propiedad y otras alternativas para obtener liquidez

Hipoteca inversa: el banco te da una renta o un capital con la garantía de tu casa. Es una forma de conseguir un ingreso extra sin vender y sin renunciar a tu vivienda: sigues siendo propietario, pero tus herederos tendrán que devolver la deuda o vender. Por eso vender la nuda propiedad es una buena alternativa a la hipoteca inversa: con la hipoteca inversa conservas la casa pero generas una deuda, y vendiendo la nuda propiedad no debes nada, pero la vivienda deja de ser tuya.
Vivienda inversa: vendes la plena propiedad a cambio de rentas mensuales vitalicias, así que puedes cobrar mientras sigues en casa.
Venta con alquiler garantizado: vendes y te quedas como inquilino con un contrato de larga duración.

No hay una fórmula mejor que otra: hay la que encaja con tu situación, tu fiscalidad y lo que quieras dejar a tus herederos. Por eso conviene decidirlo dentro de una buena planificación patrimonial.

El fin del usufructo: cómo recuperar la plena propiedad

Estas son las causas más habituales de extinción del usufructo:

Fallecimiento del usufructuario, si era vitalicio. Es lo más habitual.
Fin del plazo pactado, si era temporal. Si el usufructuario es una empresa, no puede durar más de 30 años.
Renuncia del usufructuario.
Reunión de usufructo y nuda propiedad en la misma persona, por ejemplo si el nudo propietario compra el usufructo.
Pérdida total del bien.

En ese momento pasas a tener el pleno dominio, pero hay que hacer trámites: actualizar el Registro de la Propiedad y el Catastro y, según el caso, presentar el impuesto correspondiente a la consolidación. Si tenéis la nuda propiedad entre varios hermanos, cada uno será dueño de su parte, y para vender hará falta el acuerdo de todos o, si no lo hay, acudir a la división de la cosa común.

Los errores más frecuentes respecto a la nuda propiedad

No inscribir la consolidación y descubrirlo años después, al ir a vender.
Declarar el valor completo de la vivienda en lugar del de la nuda propiedad y pagar más impuestos de la cuenta.
No pactar los gastos entre usufructuario y nudos propietarios.
Comprar o vender sin revisar la fiscalidad ni la situación de la hipoteca.
Ignorar el derecho aplicable, por ejemplo en herencias que se rigen por el derecho catalán.

Si estás en una herencia con usufructo, pensando en vender la nuda propiedad de tu casa o valorando comprar una, lo mejor es que lo revise un abogado especialista en sucesiones y herencias que domine también la parte fiscal.

En EYCO Abogados trabajamos con un enfoque 360: nos encargamos de la herencia, los impuestos, el Registro y, si hace falta vender, contamos con inmobiliaria propia dentro del grupo. Tú no te preocupas de nada, nosotros lo hacemos todo.

Preguntas frecuentes sobre la nuda propiedad

¿Qué es la nuda propiedad de un piso?

Significa que eres el dueño del piso, pero no puedes vivir en él ni alquilarlo mientras exista el usufructo. Ese derecho de uso lo tiene otra persona, el usufructuario, y lo recuperarás cuando el usufructo termine.

¿Qué es mejor, la nuda propiedad o el usufructo?

Depende de lo que busques. El usufructo te permite usar la vivienda o cobrar su alquiler ahora. La nuda propiedad te da la titularidad y, a la larga, la vivienda completa. En una herencia no se elige: lo marca la ley o el testamento.

¿El nudo propietario puede vender la vivienda sin permiso del usufructuario?

Sí, se puede vender la nuda propiedad sin pedir permiso al usufructuario, pero el comprador tendrá que respetar el usufructo hasta que termine. Para vender la vivienda completa, libre de usufructo, hace falta que el usufructuario también venda su derecho o renuncie a él.

¿Puede el usufructuario echar al nudo propietario o viceversa?

El nudo propietario no puede obligar al usufructuario a dejar la vivienda mientras su derecho esté vigente. Y el usufructuario no puede disponer de la propiedad: solo de su derecho de uso.

¿Qué es la nuda propiedad en una herencia?

Es lo que reciben los herederos cuando otra persona se queda con el uso del bien. Es el caso típico de la nuda propiedad en herencia entre cónyuges: el viudo o la viuda recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad. Los hijos ya son dueños, pero no pueden vivir en la vivienda ni alquilarla hasta que el usufructo termine.

¿La nuda propiedad se declara en la renta?

En el IRPF, la nuda propiedad no genera ingresos que declarar mientras dura el usufructo: los alquileres o la imputación de rentas le corresponden al usufructuario. Sí tendrás que declararla en la renta si vendes tu nuda propiedad y obtienes una ganancia.

Qué es la nuda propiedad: guía clara para entenderla y tomar buenas decisiones